两篇小作文，近期刷爆上海地产圈。
一篇是关于区域商办暂缓建设，另一篇则指出空置率问题，两篇同时揭开了一个公开的秘密：
上海天量的商办供应，已成为悬在头上的达摩克利斯之剑。
一方面，目前商办租金和空置率惨不忍睹，写字楼招租困难、商业空铺严重…
另一方面，海量的供应仍然在路上，2024年将达到历史最高，到处可以看到在建工地。
随着租金跌至10年最低谷，空置率突破20%，上海可能主动按下“暂停键”。
今天总爷和大家聊聊，小作文背后的逻辑究竟是什么？
01
超高空置，海量供应
这次可能会实施的主动收缩政策，还得从商办存量市场的格局说起。
1.空置率和租金，高悬头顶。
熟悉商业地产的朋友都知道，商办的核心指标就是空置率和租金。
根据高力国际的数据，2023年四季度，上海办公楼空置率达到惊人的20.0% ，租金更是降至十年最低水平。
无独有偶，深圳、北京、广州市场也不容乐观，这和整体经济环境息息相关。
以总部办公所在的上海大虹桥为例，这里曾是房企扎堆设立总部的地方，巅峰期超过50家房企在这里办公。
随着地产行业的大调整，大量房企黯然离场，只留下常年空置的办公室，以及相对萧条的商业环境。
如今居高不下的空置率、颓势难逆的租金，成为摆在上海面前的一道难题，而且更狠的还在后面。
2. 海量供应，脱离市场行情。
商办市场的持续低迷，却没有影响海量供应的入市。
根据楼典的数据，2024年是有史以来的供应量最高值，预计供应量将超过600万平方米。
相比于前几年，供应量几乎是翻倍了，但是咱们的经济需求翻倍了吗？
没有经济支撑的海量供应量，已经成为悬在上海头顶的达摩克利斯之剑。
一位在上海远郊做租赁的朋友告诉总爷：“很多园区只要你付物业费和水电费就行，租金就当送了。”
不仅在上海，在北京中央商务区国贸，有记者去拍了昔日满租的北京建外SOHO，也出现了大量空置情况。
如此低迷的商办市场，那些投资商们现在怎么样了？
02
外资撤离，内资难受
由于严格的产证分割要求，目前存量商住大多集中在企业和投资商手中，大家都在度过最冷的冬夜。
1. 外资撤离，7折抛售资产。
外资的嗅觉是最灵敏的，而他们正悄悄抛售上海的商办。
1月22日，一则打折出售整栋写字楼的消息震惊市场，售卖的对象是全球资管巨头贝莱德。
据说，贝莱德正在以成本七折出售上海写字楼，而且该项目是2017年刚刚购入的，对市场形势显然不太乐观。
很多外资基金都曾重仓上海写字楼，而如今面临惨淡的市场表现，不得不斩仓出货。
2. 内资难受，资产减值困境。
外资难受，内资的日子也不好过。
目前持有商办资产的内资，大多是开发商和本地国企，大家目前都面临同样的困境：资产减值。
对于民企开发商来说，现在卖掉资产已经不足以覆盖负债，根本无从下手。
举个例子，某房企在虹桥商务区有一栋评估价10亿的写字楼，早年利用这栋写字楼轻松获得8亿贷款。
这栋写字楼目前市场价只有5亿，一旦出手就意味着资不抵债，昔日优质资产成为了烫手山芋。
对于很多国企来说，存量商办也是压力山大，放在手里是慢慢贬值，贸然处置则可能涉及“国有资产流失”…
无论是外资还是内资，都走到了存量商办的至暗时刻，那么转机到底在哪里？
03
休养生息，蹲下站起
虽然面临着空置率和过剩供应，但仔细研究就会发现，上海仍然是最吸引人的市场。
这次上海主动按下“暂停键”，蹲下是为了下一个更好的跃起。
1. 上海，吸附能力依然强大。
写字楼板块，尽管地产等传统行业大幅下滑，但专业服务、金融、互联网科技支撑起了上海写字楼的前三大需求。
根据楼典数据，2023年上海大宗交易发生143宗，总成交约1180亿，达到了历史第二高水平，其中办公楼仍是主力。
商业板块，虽然受限于运营能力很多商业体经营不善，但区域型TOD综合体开始崛起。
去年11月，15万方的曹路招商花园城正式开业，98%招商率，95%开业率，全场超200个品牌，区域首店占比超50%……
去年12月，32万方的中海环宇城MAX对外营业，开业三天总客流72万人次，总销售额5718万元，积累超10万会员…
与此同时，华润、万科、招商、龙湖等头部房企，都在上海积极布局TOD综合体。
上海依然是投资商和房企的布局重心，只不过对能力的要求更高了。
2. 蹲下，是为了更好的跃起。
从以上分析可以看出，目前困扰上海的主要还是海量的供应。
尤其是在早些年，无序杂乱的园区规划、缺乏能力的运营商、资金断裂的民企，都让商办市场蒙上了一层灰尘。
在电视剧《繁华》中，宝总那句“唯有土地与明日同在”，也代表着核心资产的长期价值。
在严峻的形势面前，上海这座城市展现出极强的纠偏能力，主动为乱象按下了“暂停键”。
对于满天飞的小作文，大家真的不必过度解读，上海这座城市仍然未来可期。
短暂的蹲下，只是为了下一个更好的跃起。
商办的大量空置，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
